“当初花一千多万买的房，竟然连一个舒适的休闲区域都没有。”深圳南山深铁懿府二期的业主郑先生向南都·湾财社记者说道，项目开盘时宣称的“顶级”空中花园，现实情况却是遍布了冷凝塔、通风口、排烟管道等多种设备，“这不仅和宣传效果完全不同，未来排出来的废气对住户也可能会造成损害”。
时间回到2021年11月16日，彼时深铁懿府二期开盘，项目均价约10.3万元/㎡杏彩体育，总价区间为887万-1422万元/套，开盘当日吸引了1260批客户选购648套房源，当天即告售罄，销售金额超过73.4亿元。
作为南山安托山片区的“网红盘”，深铁懿府整个项目的总占地面积约21万㎡，是一个功能配套全能型的大型社区。
“买的时候都以为是低密大社区，宣传的是低容积率，绿化非常好，结果一期杏彩体育平台首页、二期和三期的建筑彼此之间是割裂的，三个板块并不在同一个平面里，我们二期业主实际上能享受到的近距离公配只有空中花园。”郑先生在采访中向记者解释道，二期与一期之间完全不直通，需要从各家坐电梯到屋顶花园，由A、B座之间的二期统一出入口下至首层，再通过旋转楼梯爬上慢行系统，才能享受大社区的其他配套。
“这是一个宣传误导。”郑先生告诉记者，二期项目预售推广期间，深铁方通过宣传册、沙盘、销售现场宣传、微信群聊等方式，承诺“一期二期通过慢行系统直接连通”，但现在并没有做到。
让深铁懿府二期业主更为气愤的是，开发商宣传中打造的二期具有休闲慢跑、社区活动甚至宠物活动功能的“顶级”园林小区，实际上是孤立的空中花园。
而在实地观察项目进度的时候，有业主发现实际项目施工现场左侧明显突出一块商业采光玻璃罩杏彩体育平台首页，花园内还搭建了冷凝塔、油烟管道等等设备。
除此之外，可以明显地看到花园内散布着大量的通风井。在深铁懿府二期递交给市监局的相关材料中提到，“二期花园现有横跨花园、高度超过3米的商场采光井，2个方型商场采光井，15个高度超过1.5米的商场排风排烟口，1个巨型商场冷却塔。形成巨大行动和视觉障碍，将二期花园空间撕裂，完全超出正常人接受范围。”
“这个花园不仅窄小，而且还遍布排气口、冷凝塔及巨型采光井，空气污染、噪声污染及光污染充实整个小区，连安全都不能保障，休闲慢跑、社区活动更是根本无从谈起。”郑先生说。
除了业主的空中花园变成了商业放设备的楼顶影响居住环境外，二期花园的绿化面积也直接受到了影响。“二期绿化覆盖率30%，一期却有42.3%，同一个小区，绿化覆盖率差别高达12.3%！”在业主整理的材料中，还通过报批文件发现了绿化的差异。“都是一样的价格，为什么不能享受同等的配套？”郑先生对此表示不解。
对此情况，业主们曾联合向开发商方面提出诉求，开发商方面则以买房合同中的风险提示有体现给予回应。
从业主方提供的《深圳市房地产买卖电子合同》显示，在风险提示部分提及，项目塔楼架空区域设有多处地下室排风竖井，可能存在一定噪声；1栋A、B座三层架空区层南侧均有一个排烟机房，消防时使用，有烟气和震动影响；三层架空层西侧有冷却塔和超市预留的风冷冷凝器等。
但对此合同，郑先生表示风险提示书是签合同时才给到业主，“购房合同大概50多页没法细看杏彩体育平台首页，再者签合同的时候已经交了定金，定金是不退还的，关键是前期宣传也没有明确。”
“我们提出主要是两点诉求，第一是二期花园架设天桥，直接连通慢行系统；另外就是二期花园移除排风口和排烟口、冷却塔，采光井的高度降低做平。”郑先生告诉记者，目前在前几次的沟通中，深铁方面只同意将二层的电梯对商业开放，穿过商场便可以直达慢行系统的平台。
对此郑先生表示无法接受。业主方认为，增加二楼的出入口可能会有安全性的问题，而二期花园的重点问题应该是地面各类设备造成的污染，例如排烟口等造成的空气污染等问题需要重点解决。
南都·湾财社记者了解到，2023年2月10日至2023年2月14日，业主代表通过微信小程序“问卷星”在“懿府二期1群（实名认证）”、“懿府二期2群（实名认证）”等微信群开展《二期诉求调研》，截至2023年2月14日10:00，共计收到550份有效问卷（占比为二期648户的84.88%）。
该份由业主自发调查的问卷显示，多数被调查人员都选择了“架设天桥由二期花园直通慢行系统”、“全部自花园内移除（通风井排烟井）”、“移除采光井改造成花园”、“冷却塔自二期花园移除，改成侧排”、“CDE栋至慢行系统的多级台阶无电梯增加上下手扶梯”等选项。
2月17日，南都·湾财社记者采访到深铁懿府项目开发商深铁置业相关负责人，对方向记者表示目前针对业主们反映的相关情况和提出的诉求，已在和业主方保持持续的沟通和交流，并进行一些调整。另外对于虚假宣传的问题，对方表示项目不存在虚假宣传、货不对版的情况。
另外深圳市市场监督管理局南山分局相关负责人在对媒体的回应中称，该局已对深铁懿府涉嫌违法的情况进行立案，目前正在调查中，会与业主、开发商方面沟通了解并进行现场取证，具体案件办理情况尚不方便透露。待案件办结后，办理结果将及时告知。
对于何时会出调查结果的问题，从深圳市市场监督管理局南山监管局回应业主的短信中可看到，“依照案件调查的相关规定，案件调查时限为60-90天，待案件办结后，办理结果将通过短信另行告知市民下一步。”
长期关注和研究房地产、物业管理领域法律问题的广东卓建律师事务所许怿滨律师在接受记者采访时表示，《民法典》第271条、273、274条；《深圳经济特区物业管理条例》第11、12条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条等，明确规定了全体业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；对共有部分开展经营需经全体业主共同决定，收益归全体业主共有；如果对共有部分开展经营过程中损害特定业主权益的，须经该业主同意；建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主有请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的权利。
他同时提到，如果确需使用公共部分，根据《民法典》第278条、《深圳经济特区物业管理条例》第25条的规定，需要召集全体业主，符合业主大会会议表决程序，相关议题审议通过后才能使用共有部分。
对于开发商在合同中列出的风险提示，许怿滨律师同样提到，“首先需要确认排风竖井、制冷机房等设备设施是否符合规划图纸，如果与规划图纸相符，则不属于违法占用公共空间。如果排风竖井、制冷机房等设备设施不符合规划图纸，属于违规设置。”
但需要注意的是，许怿滨律师指出，开发商列出的风险提示并不能免除在开发商设备设施产生的噪声违反法定标准情况下的法律责任，也不代表业主接受开发商免除自身责任，设备设施产生的噪声是否违反法律规定，需要行政主管部门予以认定。
如果相关设备设施确实可能产生噪声污染等影响业主居住生活的不利因素，违反了《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《声环境质量标准（GB 3096-2008）》、《社会生活环境噪声排放标准（GB 22337—2008）》、《住宅建筑室内震动限制及其测量方法标准(GB/T 50355-2005)》等的规定，则开发商有义务对使用空调器、冷却塔、水泵、油烟净化器、风机、发电机、变压器、锅炉、装卸设备等可能产生社会生活噪声污染的设备、设施应当采取优化布局、集中排放等措施，防止、减轻噪声污染。
另外根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第67条的规定，新建居民住房的房地产开发经营者应当在销售场所公示住房可能受到噪声影响的情况以及采取或者拟采取的防治措施，并纳入买卖合同，也应当在买卖合同中明确住房的共用设施设备位置和建筑隔声情况，主动消除或降低噪音不利因素对业主的影响。
而对于业主来说，同样有法可依。《民法典》第287条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。
